【人居研发·创新产品】应对住宅新规 打造独享天地——四层及以上墅类产品创新实践

2020-05-04

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随着“禁墅令”的不断升级,国家对于土地使用的调控又一次成为墅类产品开发的紧箍咒。独栋、联排、合院等墅居类型渐渐退出一手市场的舞台。而与此同时,以中产阶层为主的墅类购房客群基数,却随着城市经济结构的优化及进程发展不断扩大。

显然,受土地高效利用的规划导则及房价不断走高的楼市现状限制,利用多层高密的叠院产品提升地上土地利用率、保证项目货值最大化,已然成为高压新政下墅类产品的必然出路之一。

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▲叠院——营造有天、有地、有花园的私密生活空间

但叠墅并不等于真正的独栋洋房,在传统的叠墅产品中,诸如私密性、中叠“夹心层”等尴尬痛点仍是亟待更多创新性的解决。本文即以杭州联发·藏珑大境与郑州绿地·香颂(西区)2个项目为例,探讨如何通过“微创新”打破层层桎梏,实现叠墅产品力的提升。

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在本项目中,垂直式庭院以退台与地面庭院共存的形式落位在户型产品上,将平面的院墅变成立体的院墅,无论是上叠、中叠、下叠,都能享有满院盎然生机,真正做到每户都带地面花园,上层住户还可在宽敞露台上,上寻穹宇之美、下观郁郁葱茏。

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▲“乐高积木式”的创新叠院

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在合理配置户型的前提下,产品打造了一院一户、一梯一户的全独立入户系统。

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▲全独立式入户系统

 一院一户 ? 为提升入户空间的私密感,叠院为每一叠都开辟了私家入户花园,令步行入户成为更为完美的私密体验。

 一梯一户 ? 没有独立入户体系的墅类产品,虽然能通过梯控方式控制共享电梯,却难以真正实现住户对私密感的全面要求。创新叠院为中上叠开辟的独立电梯空间全套系统,让住户不必再与邻居共享入户梯载空间,而是达成自地下停车入库、地面步行入户到露台全过程都能尽享独梯独院的极致格局。

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 ▲私家入户花园 ©玖鹿景观 

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传统叠墅产品的叠加方式多为上下两层整跃,这种方式导致大户型面积多超过市场所需户型面积,超出购房者需要的住宅总价,同时降低了潜在的客群数量。

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▲传统叠墅产品叠加方式

为扩大产品市场,杭州联发?藏珑大境通过“微创新”,使产品配比在传统叠墅基础上做了进一步改进:利用错跃方式,将叠院下叠户型缩小,进而控制总价,克服底层户型难销售的问题。

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▲叠加方式微创新

同时,保证所有户型都拥有合适的南向开间数,降面积同时不降使用感,以宽阔的使用尺度和采光格局,使产品溢价率均衡提升。中叠C户型面积约144平方米,却拥有双层4间南向开间,在实现“有天有地”梦想的同时,以更适宜的面积,达成了一层内就有11.5米南向面宽的舒适生活。

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▲“乐高型”的叠加方式,让每一叠都享有真正的大面宽、大尺度

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考盘Tips 

项目地址:杭州良渚大道和良平路交叉口

开发业主:联发集团

建筑设计:UA事业二部

建筑面积:218 214平方米

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项目以院落空间为出发点,强调院落中心的重要性,从而反向塑造住宅形态。通过构建更完整的围合式院落,让住者享有更具私密度假感的生活情境。

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在七重院墅产品中,建筑的中上层体量前后拉开,留出院落空间,从而形成建筑与院落充分交互的空间结构。产品吸纳传统院落生活与现代人居理念,营造了更具交互度和宜居感的“PLUS”多重庭院体系。

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层层退台构建的阳台与露台多呈分散使用的布局,集中式庭院更集中、更完整、更方正的内向型构造,提供开阔怡人的露天活动空间。七重院墅中叠的南向独享空中花园将交互的建筑串联起来,形成紧密的L形公区关系;同时,外部花墙的设计有效阻隔了叠与叠之间的视线,形成安静的独享天地,提升入住感受。

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▲集中式庭院形式

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▲传统中叠庭院形式

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为提升只有少部分房间能够与庭院形成互动的状况,互交式庭院或以延展交互面的方式,或以设置内向式花园的方式,令更多起居空间与院落充分交融。上叠的合围空中花园为上层住户营造了更为私密而完整的院落氛围,良好互动的内外活动空间,多个活动公区与私密的起居空间得以与庭院形成更为灵动的交互感。

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▲互交式庭院形式

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▲传统上叠庭院形式

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地面庭院与空中露台与建筑形成单面相连的关系时,只有少部分房间能实现对自然景观的利用。延伸景观延展面,让院落与建筑形成L形、C形的嵌套,能够在视觉上给予活动空间更充分的展示,让更多房间享受庭院的自然景色。下叠三边院设计形成34.9米超大景观延展面,极大增强庭院生活的体验感。

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▲延展式庭院形式

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▲传统下叠庭院形式

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考盘Tips 

项目地址:郑州中牟县雁鸣大道与高尔夫路交会处西北角

开发业主:绿地控股集团中原事业部

建筑设计:UA事业三部

建筑面积:267 505平方米


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