【人居研发·规划】强排,真不是一般人能干的

2020-05-09

喂,能不能帮忙做个强排?资料马上就发,明天交货可以么?

你一定接到过不少这样的电话吧?对于强排,我们太熟悉不过了。而且去年开始,强排的活儿好像越来越多,不同的甲方对强排的要求也不一而足。有的只要简单总图;有一轮过去就没了声音,而有的却要反复调整,多个方案比较,或一个确定方案做到很深,磨上一个月都很正常。还有的甲方为了土地信息的保密,从来不找设计公司做强排(苦了甲方建筑师了)。

一件事做多了,就要停下来搞搞清楚做这件事的真正意义,以及如何把这件事做得更好更有效率。于是,我们就搞了个内部研发,专门研究强排这件看似很小的大事儿。


1 强排的“误区”

先看看我们很多设计师理解的强排长什么样子。

/ 强排=CAD总图+指标

/ 日照过,容积率做足,强排就搞定了

/ 强排经济指标=报批技术指标

/ 地库不用排

/ 深度很浅,工作量不大,一天就能搞定

/ 正好让年轻设计师练练手,反正今后方案要重新做

对于要求不高的甲方,以上这些理解似乎还OK。但如果真正理解了强排要解决什么问题之后,你就会发现,以上这些都是“强排的误区。”


2 强排要解决什么问题

那强排究竟要解决什么问题呢?我理解的强排(不一定完全准确)是要解决两件事:

/ 协助地产商做拿地成本测算及投资回报可行性测算

/ 协助地产商对商业策划报告进行技术面论证


所以,围绕这两点强排要达到的目的,强排的设计深度自然就确定了——所有为测算项目开发经济数据所需的设计支持。这么来看,仅仅满足日照和规划条件指标是最基本的要求,而不是强排的主要目的。


3 强排的要求

要达到开发经济测算所需的设计支持,强排工作有四个要求:

要求一  满足当地规划部分及土地出让方所要求的条件(日照、面积、退界)。

这些条件需同时满足土地出让条件和当地规划要求的条件,并要留有一定的余地。这是保证经济测算准确性的首要条件。


要求二  提供地产商用于经济测算所必需的其他指标。

这些指标往往比报规指标要详细。我们在复地御澜湾项目中,就要求车库面积和塔楼地下室面积分列(因为土建成本不同)。在万科某海上传奇项目中,就涉及到可售与不可售面积的、地下可售车位数与不可售车位数(影响收益)等经济指标。


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万科某海上传奇强排指标测算表


要求三  提出多产品组合方案的比较结果,进行货值比较。

这一步往往会根据商业策划报告来定,但如果商业策划滞后于设计,则我们需有初步的市场调研,并提供产品建议和多产品组合方案的比较,协助业主做货值计算和市场判断。

要求四  对于地王类项目,规划和产品设计由售价“倒逼”,强排就要着手高溢价产品设计,而不能再使用“行货”。

一次强排往往演变为一次产品的创新研究。比如2015年底深圳地王尖岗山项目,容积率1.6,预估售价9万,唯有靠最大量的别墅类产品入市,才有盘活的一丝可能。这是典型的“售价倒逼产品,产品决定规划”的的案例。最终我们的强排方案充分利用场地高差,做出了溢价空间极大的联排和墅质洋房,从而奠定了业主拿地的信心。

深圳尖岗山项目(2015年地王):

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方案四—叠墅+洋房+高层,货值最大

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通过多方案比较得出结论


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地形高差处理策略


4 强排的步骤

为达到以上目的,强排可以归结为三大步骤。

第一步  市场面分析

包括土地条件、规范条件和营销输入条件的梳理、消化和充分理解。

第二步  经济面测算

选择合理的产品,进行多产品组合方案强排及货值比较

第三步  技术面深化

推荐方案的初步规划形态以及详细经济指标的生成,对强排方案的实施性进行论证。

保利合肥某项目:

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市场面分析↑


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经济面测算

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技术面深化


5 误区为什么说是误区

误区一  强排=CAD总图+指标

应该是落地性较强的总图(表达深度可以不深)+拿地经济测算所需的指标

误区二  日照过,容积率做足,强排就搞定了

这是甲方建筑师自己会做的事,是最基本的要求,并不是强排的目的。

误区三  报批技术指标=强排经济指标

说的不是一个概念,强排阶段所需的指标要精细得多,而一些报批技术指标在强排阶段却又比较次要。

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报批标准指标表

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强排标准指标表


注:上表来自于2015年UA内部研发《强排三步法—应对住宅强排标准化操作研究》


误区四  地库不用排

地库不排,就无法较为准确的估算地下空间面积(层数),无法预估地下空间的土建造价,而地下造价往往是项目开发成本的重要部分。如果确实设计时间有限,可初步排布再结合经验数据进行预估。

仅由地库外轮廓面积推算地下停车数,无精确指标,如下图:

地库

绘制多方案比较图纸,精确计算地下停车数,如下图:

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地库图纸及停车指标——方案一

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地库图纸及停车指标——方案二

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地库图纸及停车指标——方案三


误区五  深度很浅,工作量不大,一天就能搞定

这是不负责任的说法。看完上述所列强排内容,您认为没有反复几个来回,一天就能搞定么?我们给复地做的西安某项目强排曾经因地面停车位没有表达而被业主退回,因为由此对我们地下车位的估算存疑。所以,这里的深度我理解为表达深度可以浅,而技术的思考深度不可以浅。工作量存在于规划产品的自我推翻和论证的反复过程,是很有技术含量的工作。    


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普通强排

仅包含满足指标及日照等要求的建筑布局,初步的空间形态以及出入口。

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标准强排

建筑布局除了满足指标、空间排布的合理性、及日照要求外,还需包含:主要道路、地面停车、景观示意、地库出入口及轮廓线、间距标注、退界标注、层数、属性、出入口等信息。


误区六  正好让年轻设计师练练手,反正今后方案要重新做

恰恰相反,强排需要对日照计算、面积计算和其他规范理解很深的熟手来做。一些设计条件苛刻,测算要求高的项目,更需要设计主观能动性强、产品创新能力强的“老炮儿”来操刀。强排一旦定稿,如果今后方案再推翻重来,就意味着定位出现了大偏差,这是绝对需要避免的。


所以,强排真是件很小的大事儿,目前在设计师内部存在那么多误区,很有必要静下来想一想。这一想,就是大半年。我们在2015年做了专项研发,题目就叫《强排三步法:应对住宅强排标准化操作研究》,详细阐述了强排的三个步骤和几个大招,供设计师内部学习培训。总之一句话,只要重视,就能把事做好。

在设计的黄金时代,强排也是门学问,真不是一般人能干的。

(下附《强排三步法》研发部分内容节选)

封面


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